审理法院：上海市徐汇区人民法院
文书类型：判决书
案号：（2020）沪0104民初19903号
当事人信息
原告：徐德焕，男，****年**月**日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：项彧，上海申拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭成虎，上海申拓律师事务所律师。
被告：王晓枫，女，****年**月**日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：赵小玲，广东维强（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卫芳，广东维强（上海）律师事务所律师。
审理经过
原告徐德焕与被告王晓枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告徐德焕的委托诉讼代理人郭成虎，被告王晓枫的委托诉讼代理人李卫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
徐德焕向本院提出诉讼请求：1、确认原告徐德焕与被告王晓枫于2020年4月1日签署的《房屋租赁协议》于2020年7月1日解除；2、被告支付原告租金79333元（自2019年12月10日起计至2020年6月30日，扣除押金34000元）；3、被告返还原告洗衣机、热水器、电磁灶物品，如被告不返还，要求被告支付2000元。2020年10月22日，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2015年6月10日起至2020年6月30日拖欠的租金133833元（已经扣除押金34000元）。
事实和理由：原告徐德焕与被告王晓枫系房屋租赁关系,双方约定被告租用原告所有的位于徐汇区安福路XXX弄XXX号B座房屋（以下简称系争房屋）,原告屋内冰箱、洗衣机、热水器、电磁灶等家电供被告使用,租金每月2万元,租赁期限为2017年11月10日至2019年11月10日止,双方为此签署《房屋租赁协议》一份,协议签署后,原告严格履行了交付房屋等义务,被告自2019年12月10日起便一直拖欠租金,2020年4月1日,被告向原告提出续签协议并承诺会按期支付后续租金,前期支付的34000元押金冲抵拖欠的部分租金,其余拖欠租金在4月底支付,双方遂将租期续租至2021年3月31日,然而被告仍未按期支付后续租金,也未支付以往拖欠租金,原告于2020年6月中旬得知被告已经搬离,同时搬走了原告所有的洗衣机、热水器、电磁灶等物品,并将房屋空关,因被告未正式要求解除合同并办理交接手续,而房屋空关导致原告损失每日剧增,原告出于避免损失进一步扩大考虑遂于2020年7月1日将房屋收回,被告截止2020年2020年7月1日共欠原告租金167833元,被告的违约行为已经严重侵害了原告合法权益,给原告造成重大经济损失。故诉讼至本院。
被告辩称
王晓枫辩称：不同意原告的诉讼请求。一、双方已经协商一致解除《房屋租赁协议》，短信确认5月底解除。解除前，被告还没搬离，原告已经另寻他人来承租系争房屋，原告明知被告5月31日要搬离，所以解除不存在任何一方违约，而且补充协议上双方约定是被告除了4、5月份租金，不再支付任何其他费用。双方租赁协议是2015年6月10日起租的，被告提供了一个对账表，被告一直是按照合同履行了全部的交付租金义务。2016年8月，原告房屋存在违法建筑，被徐汇区城管局拆除，当时原告配偶当面和被告协商，要免掉2016年8月的租金，而且以后按照每月12000元支付租金。被告租金已经全部支付，是原告出尔反尔。被告支付租金都备注用途，写明支付哪一个月份，原告都没有提出任何异议。而且根据当时的民法通则，诉讼时效是一年，现在已经超过时效了。而且中间2020年2月11日至2020年3月31日期间因为疫情，原告口头承诺被告不用付租金，而且居委会当时也不准被告开门营业。合同2020年5月31日就已经解除，原告要求2020年7月1日解除是没有任何依据。原告应当返还押金，不存在扣除问题。原告主张的热水器等电器设备赔偿损失，在2016年8月拆迁时候，原告自己搬走的，被告没有占有使用，故不同意赔偿。
本院查明
本院经审理认定事实如下：系争房屋为原告徐德焕及案外人孙某某、徐某某三人共同共有。
2015年5月28日，原告徐德焕（出租方、甲方）与被告王晓枫（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋租给乙方；租赁期限为两年，自2015年6月10日起至2017年6月10日止，租金为每月17000元，另付押金34000元；乙方在租赁期间，如果发生因甲方场地的所有权发生改变或院子搭建的简易房屋违反国家有关规定致使乙方无法正常使用，甲方应承担违约责任，退还押金34000元并赔偿34000元；附家电有：冰箱、洗衣机、热水器、电磁灶、两台空调、三套房门钥匙。合同还约定其它事项。
合同签订后，被告支付给原告押金34000元及按照每月17000元支付至2016年6月10日的租金。
2016年6月11日，原告的妻子发给被告短信：“王晓枫，你把房租付给我了吗？房子维修的费用给扣掉，给我发个清单就行了”。2016年6月12日，被告短信发给原告：“转了，查收一下，空调移位加按照雨棚是3300，花盆砸下翻修1200，一共4500，所以转给你34000-4500=29500。”原告的妻子回信：“收到”。2016年6月12日，被告通过支付宝向原告转账2016年6月11日至2016年8月10日两个月租金29500元。
2016年8月15日，被告提供支付宝转账给原告24000元，作为2016年9月11日至2016年11月10日两个月租金，因原告出租的系争房屋厨房和卫生间属于违章建筑,被城管拆除，造成被告停业一个月，被告微信向原告提议免除2016年8月租金和此后租金按照12000元收取。此后，被告支付租金均以每月12000元支付，并且在转账说明中均写明支付房租的月份。
上述合同期限届满后,原告继续将系争房屋租赁给被告使用，被告亦每月按照12000元标准向原告支付租金至2017年11月10日止。期间，因系争房屋内大房间空调坏了，被告要求原告更换新的空调，并提议从下个月房租中扣除。原告提议买个最便宜的。被告同意空调出一半的钱，走的时候空调留给原告。原告回微信同意。被告将购买空调订单截图通过微信送达给原告，并于2017年9月10日通过支付宝向原告转账2017年9月11日至2017年11月10日的房租共计23000元（扣除空调更换费用1000元）。
2017年11月，原告徐德焕（出租方、甲方）与被告王晓枫（承租方、乙方）续签房屋租赁协议，租赁期限为两年，自2017年11月10日起至2019年11月10日止，租金为每月20000元，每三个月付一次租金，由于本协议为续租，因此之前乙方支付的押金34000元仍旧由甲方保留，不再另付押金，租赁期满甲方需退还乙方押金；租赁期内，在乙方未违约的前提下，如果甲方单方面提出要乙方搬离房屋的话，需退还押金34000元，并赔付34000元；乙方承租系争房屋将作为咖啡工作室的功能；其余合同条款基本同上一份合同。
上述合同签订后，被告按照每月20000元标准向原告支付租金至2020年2月10日止。期间，被告每次支付房租均注明房租的月份支付房租的月份。
因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。期间，被告在系争房屋内开设的咖啡馆停业，故未向原告支付2020年2月11日起至2020年3月底的租金。
2020年4月，原告徐德焕（出租方、甲方）与被告王晓枫（承租方、乙方）再次续签房屋租赁协议，约定：租赁期限再延长为两年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止，租金为每月20000元，每三个月付一次租金，乙方须另付20000元押金，押金在租赁期满后甲方需退还乙方押金20000元；租赁期内，在乙方未违约的前提下，如果甲方单方面提出要乙方搬离房屋的话，需退还押金20000元，并赔付20000元，同意如乙方单方面要求提前终止本协议，除须结清所有房租及水、电等公共费用外，甲方不退还乙方20000元押金等条款。
2020年4月2日，原、被告通过短信协商补充协议，约定：乙方（王晓枫）先付4万，到五月底如果仍然受到疫情影响无法正常使用该房屋，可提前终止合同搬离房屋，不再支付其它费用。
2020年4月3日，被告转账给原告注明4月租金20000元。2020年4月5日，被告又转账给原告注明5月租金20000元。2020年6月16日，被告转账给原告水费2000元。
2020年6月14日，被告向原告发出短信：徐先生，我已经在5月31日搬走，按照之前的协议，没有多占你一天房租，我没有要搬你的东西，搬家的时候工人把家具搬走后，我发现有个冰箱好像不是我们的，还叫了辆货拉拉送回去，又付费请门卫大爷打扫干净才离开的。你说的电磁灶我想起来了，好像在我们搬过来的物品中，我给你寄回去。至于洗衣机和热水器，早在2016年城管拆厕所和卫生间后，就不知道是在厨房还是放在哪里去了，我不会拿你东西的，我也不拖欠你房租，这些年我们一直自己花钱修理房屋漏水，2016年以后你们也不再管房屋使用问题。
在本案审理过程中，被告辩称，被告是2020年5月31日搬走的。6月7日曾经打过电话给原告，告知原告被告已经搬走，然后6月14日还向原告发出短信。
原告诉称，没有接到6月7日的电话；6月15日才从系争房屋的保安处了解到被告将房屋钥匙于6月10日交给保安；2020年7月1日才收回房屋。
原告诉称，从未因城管拆除问题免除2016年10月的租金，亦未同意减免被告租金按照每月12000元标准支付；不同意被告按照转账用途支付租金，被告其后的租金先偿还之前的欠租。
被告辩称，被告支付的租金应该按照其注明的转账说明中支付月份支付当期租金，而非先偿还之前原告所诉的“欠租”，况且被告并未欠租，被告未缴足租金均有理由且经原告同意。
本案审理过程中，原告确认，要求被告支付自2015年6月10日起至2020年6月30日拖欠的租金167833元（未扣除押金34000元）。
以上事实，除庭审笔录外，另有原、被告提供的上海市房地产权证、房屋租赁协议、微信短信聊天记录、流水交易明细等证据证实，本院予以认定。
本院认为
本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。
关于解除权行使的问题。被告辩称于2020年5月31日搬走并于6月7日曾经打过电话给原告，告知原告被告已经搬走。原告诉称不知道被告搬走且未收到被告来电，被告未提供相关的证据予以佐证，故本院不予以采信。原告诉称于6月15日才从系争房屋的保安处了解到被告将房屋钥匙于6月10日交给保安处，但至今未拿取钥匙。但被告已经于2020年6月14日短信通知原告已经搬走的事实。故鉴于被告提供的短信记录已经证明原告于2020年6月14日收到被告已经搬出系争房屋的事实，故本院判定原、被告签订的房屋租赁协议于2020年6月14日解除。原告诉称以其收回房屋之日2020年7月1日作为解除合同日，本院不予以支持。
2016年6月至8月，被告已经提供短信记录，证明原告同意因房屋维修从租金总额中扣减4500元。2017年9月，被告从房租中扣减更换空调费用1000元，亦是征得原告同意。关于原告诉请的2016年10月欠租以及自2016年8月起至2017年11月10日止的未足额支付的每月5000元租金。被告抗辩，原告对被告从2016年8月起以每月12000元数额支付租金从未提出异议，其后经过两次续租，原告亦从未提起过之前未足额支付租金事宜且原告诉讼时效已过，原告诉称已经口头催讨，被告否认，对此原告未提供相关的证据予以佐证。本院认为，民法通则规定当事人主张租金的诉讼时效为一年；而2018年7月23日民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告要求被告支付2016年10月欠租以及2017年7月23日之前的欠租因诉讼时效已过，本院不予以支持。关于自2017年7月24日起至2017年11月10日止的租金未足额支付一节，被告已经按照每月12000元标准向原告支付租金一年多，原告从未提出过异议，其后两次续签合同均未提出过被告未足额支付租金事宜，基于被告于2016年8月初向原告提出因原告出租的系争房屋厨房和卫生间属于违章建筑,被城管拆除，造成被告停业一个月，被告微信向原告提议免除2016年8月租金和此后租金按照12000元收取，虽无证据证明原告明确同意，但原告的行为已经默认同意被告以每月12000元标准缴付租金。原告要求被告支付2017年11月10日止的欠租，本院不予以支持。
被告转账支付租金及其他费用时均注明用途及支付租金的月份，原告不能违背被告的意愿强行确定支付款项的用途。
2020年2月11日后，被告以因新冠疫情影响，造成被告停业，经营收入减少，要求减免租金。本院遵循公平原则酌情减免一个月租金。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告虽然诉称不知道被告于2020年5月底搬走，但其自诉于6月15日才从系争房屋的保安处了解到被告将房屋钥匙于6月10日交给保安处，但至今未拿取钥匙，直至2020年7月1日收回房屋。但被告已经于2020年6月14日短信通知原告其已经搬走，原告已经于次日到系争房屋，并知道系争房屋的钥匙在保安处的事实。原告不取走钥匙明显不符合常理。故原告要求被告支付租金至2020年7月1日的诉请，本院无法支持，本院根据诚实信用原则判定被告支付租金及使用费至2020年6月15日止。
鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经终止履行，为了防止累讼，本院一并处理押金退还事宜。被告以2020年4月2日曾经短信约定补充协议，以原、被告双方协商一致提前终止合同为由要求原告退还押金。但原告以被告单方面提前终止合同为由而不退还押金。鉴于原、被告在2020年4月2日的短信中仅约定提前终止合同履行的条件，被告搬迁时并无证据证明已经征得原告同意，故被告属于单方面提前终止合同履行，原告不退还押金，有事实依据，本院予以支持。但鉴于合同约定不退还押金的数额是20000元，故原告理应将其余押金14000元退还被告。
关于原告要求被告赔偿洗衣机、热水器、电磁灶物品一节。原、被告签订的2020年4月1日起租的合同中约定附家电有：冰箱、洗衣机、热水器、电磁灶、两台空调、三套房门钥匙，被告辩称2016年8月时原告已经取走，本院不予以支持。因原、被告在合同中未约定上述家电的型号、商标以及尺寸，原告也无法提供购买上述商品的发票，无法原物返还，本院综合物品的使用年限酌定被告赔偿原告上述物品的金额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
本案裁判结果
一、确认原告徐德焕与被告王晓枫签署的上海市徐汇区安福路XXX弄XXX号B座房屋《房屋租赁协议》于2020年6月14日解除；
二、王晓枫于本判决生效之日起十日内支付徐德焕房屋租金及使用费24000元；
三、王晓枫于本判决生效之日起十日内赔偿徐德焕洗衣机、热水器、电磁灶等物品损失1000元；
四、徐德焕于本判决生效之日起十日内返还王晓枫房屋租赁押金14000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1849元，由徐德焕负担1504元，王晓枫负担345元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。